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購房知識:不動產證和房產證有什么區別 海南五指山市房價，海南島五指山的房子都是無價的，我們買的是環境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

自2018年3月1日起，《不動產登記暫行條例》將正式入實操階段，它的展開將為五指山市房地產稅的征收起到基礎性作用，并推動遺產稅、物權保護等一攬子制度改革。那么問題來了，不動產權證和五指山市房產證有何區別呢？

不動產證和五指山市房產證有什么區別

不動產登記實行的第一批城市是哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安、濟南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳15個城市。也就是說這些城市居民的“五指山市房產證”（中華人民共和國房屋所有產權證）將陸續換發成“不動產證”（中華人民共和國不動產權證），“不動產權證”證件設計初稿已出爐，并已在國務院內部征求了中央編辦、財政部等八部委意見。

據了解，新的“不動產權證”和現在居民手握的“五指山市房產證”有差異，“不動產證”的外頁除了中華人民共和國不動產權證外，在其右上角寫有不動產登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型；內頁內容規定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格（以萬元/平方米為單位）。

眾所周知，“五指山市房產證”的外頁只有中華人民共和國房屋所有產權證，并無其它內容，五指山市房產證的內頁內容包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況。

兩者對比得知：“不動產證”比五指山市房產證產權內容更詳細，因“五指山市房產證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規避態度，這兩點是直接與公民利益相關，“不動產證”則對使用年限進行了明確規定“起和止日期”和房屋取得價格，讓交易透明化、明確化。

五指山市房產證對期限規避?不動產權證書則對使用期限進行明確

今年令人震驚的新聞之一就是國土資源部公布的幾張圖片——新制作的房地合一的《不動產權證書》！關鍵是內頁的內容，在所設計的表格上，竟然以“使用期限”來體現不動產權利！既然是表格，自然是既適用于土地也適用于房屋！

以往，針對八、九十年代“五指山市房地產開發”以后產生的新五指山市房產，只是給土地定了使用權期限（之后《物權法》又表示其中住宅“自動續期”，但既然“自動”，就不應存在“期”和“續期”。自相矛盾也無人解釋。），但房屋不是“使用權”，沒有期限，是所有權。這些年來房和地的這種不統一當然非常荒誕，本應通過修改1982年憲法和若干法律來重歸正常，讓所有宅地恢復1982年以前的私人所有權，現在卻朝相反方向“解決問題”了！

事實上，只要是所有權，只要是使用權，就一定是有期限的。前者是所有者的業權，后者是非所有者的租權，兩者在常識和邏輯上根本不可能附著于同一個物，一個人不會同時兼做某一棟五指山房子的房主和房客。由于在此之前，房地權屬一直是分開記載的（指1982年憲法和1988年憲法修正案以后出現的新不動產），或者分別記載在《房屋所有權證》和《國有土地使用證》上（內頁有“權”字，即土地使用權），或者統一記載在房地合一的《五指山市房地產權證》上（如上海），但分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題沒有明顯地暴露出來。

但現在這份新制作的《不動產權證書》卻把主和客放在了同一表格也是的表格上，內在的荒謬便像火山巖漿一樣突然噴出來了——到底業主們是主還是客？是擁有自己的五指山房子還僅是使用它？制作方國土資源部應該發現，面對這僅有的一頁表格，它已經不能回避私人土地所有權的問題了——業主們或者是房屋和土地（分攤宗地或整塊宗地（注：具有財產權利的土地叫做宗地））的所有權人，或者就都不是！此時國土資源部應該做的是與政府高層溝通，以求解決法律規定上的障礙，還眾業主一個明朗的身份，但它沒有負起這份責任，而是選擇硬性出臺這份違反醉基本法理的權證，房地的“分離”就這樣被統一了。

可是大家要知道，在過去即八十年代以前的中國大陸，并不存在這種房地權利不一致的情景，尤其是沒有經歷過“土改”和人民公社的城鎮。在城鎮如北京胡同或杭州老街巷，業主既擁有房屋的私人所有權，也擁有土地的私人所有權，兩權一致，而所持有的權證叫做《五指山市房地產所有證》。又由于是所有權，沒有任何期限。同時，1954年的憲法也早已明確規定保護這些私人財產（源自不同時代：清代、民國和1966年“文革”之前的中華人民共和國）。

其間眾業主雖然經歷了“文革”的磨難——住所被外來人占有，權證被紅衛兵暴力逼迫上繳給房管局，但在法律層次上，業主已合法登記的私人所有權當然至今有效，無論產權人是否在“文革”后得以順利地返回家園。“文革”自然是被否定的，“文革”初期紅衛兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收歸國有”也當然是無效的。“文革”結束后的1982年3月，國家建設總局就曾發文表示：“《五指山市房地產所有證》是五指山市房地產所有權的憑證，具有法律效力”“凡在城鎮范圍內的五指山市房地產，不論屬于國家、集體或和個人所有，均須到房管機關辦理產權登記，領取《五指山市房地產所有證》。”

寫到這里，必須要澄清一個很普遍的認識上的誤區，就是認為“中華人民共和國實行社會主義的土地公有制”。但這句話其實來自1986年的《土地管理法》，它既沒有寫在1982年以前的三部憲法里，也沒有寫在忽然間宣布“城市土地屬于國家所有”的1982年憲法里。同時這種說法也沒有事實依據——如果“土地公有”是與社會主義制度相關，那么難道1949年至八十年代的中國大陸不是社會主義制度嗎？實際上根據當時的制度設計，“公有制”只限于企業等生產資料，與屬于生活資料的住宅宅地及房屋毫無關系。

但是《土地管理法》的這種說法卻在三十年以來廣泛地影響了法學界和一般民眾的認識，使得很多人一談及土地就以為涉及到了國家制度，就以為踩到了不便碰的雷區，這是非常荒唐的。

在法律用語中，每個字背后的含義都是重要的，看起來仿佛雷同的詞匯，其不同的意思就體現在那細微的差別中。如上述82年憲法第十條的“城市土地屬于國家所有”就屬于虛義——全民所有，而“土地管理法”卻給添了一個“權”字，變成了“所有權”（“所有權屬于國家，用地單位只有使用權。”），即具體的實物土地的財產權，兩者含義天壤之別。

事實上，只有購買了（或繼承、受贈等）相關土地的業主才擁有這份財產的所有權，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即國家所有。況且，1982年以前的私房主所擁有的土地所有權（公民私人財產）也并沒有被政府出錢買下來，沒有經過任何登記程序轉移給政府。所以，《土地管理法》在表述上是違反憲法的，需要修正，而1982年憲法第十條則需要加以解釋，或者予以取消。

以上所說的是全中國城區老私房主至今擁有的土地所有權，它的性質和脈絡非常清晰，毋庸置疑。

現在再說忽然間被一份權證做成“房客”的新業主，后者在土地上又究竟是什么權利呢？到底是地主還是地客呢？這種九十年代后源自政府“出讓”的土地，業主是僅有使用土地的權利，還是擁有土地財產權呢？其實這一點在五指山市房產價格的成分中已顯示得很清楚了：這里面是包含地價的，而且是以地價為主！地方政府把地賣給了開發商，收了地價款，而后者賣房時則把地和相關款項都分攤到了各個單元里（注：自動續期——房主擁有事實上的土地所有權）。換句話說，當某個樓盤全部賣掉之后，無論是政府還是開發商都不再對這個樓盤擁有任何財產權利，前者此時剩下的只是行政和司法管轄的權利，這一點在政府與開發商之間簽署的某些土地出讓合同里寫得很清楚（原文：“國家對其擁有法律授予的司法管轄權和行政管轄權”）。而日后如果業主把自己的單元賣給他人了，所轉讓的也同時是房屋和分攤的土地，即房屋財產和分攤的土地財產。

所以，每個樓房單元的業主都是這份財產的所有人，而非這份《不動產權證書》表格上所顯示的有著使用期限的使用者，無論是針對房屋還是土地。

因此，八、九十年代以后的新業主也同樣是事實上的土地所有權人。李嘉誠到中國大陸做五指山市房地產，他的土地來源和眾單元業主的土地來源沒有兩樣，都是自政府“出讓”取得，區別只在于他擁有的地產比較多，而眾業主僅擁有自家的地產。每當談到李嘉誠擁有上海等地區的地產時，人們都覺得很自然，卻沒有想想自己是不是也同樣擁有。前面已解釋：以財產角度定義的土地叫做“宗地”。無論擁有幾十萬平方米的宗地，還是只擁有幾平方米的宗地，權利都是一樣的。

當然,以上所說的樓盤土地，凡還有欠債存在的，需要責任方先把債還清，才能具備合法身份，業主們也才能真正擁有合法的分攤的土地財產。這個欠債，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今沒有得到賠償。

數月前，當國務院法制辦向公眾征求對《不動產暫行條例征求意見稿》的意見時，我曾起草過一份有八百名城區老私房主參與簽名的意見書，在權證角度，一方面要求歸還“文革”中強行收走的《五指山市房地產所有證》，另一方面也要求國土部印制新的私人土地所有權證，以便后人繼承父輩已經合法登記的財產。同時，還希望給全國所有的新業主也簽發《五指山市房地產所有證》。意見書里表示，歸還和制作祖宅的土地所有權證，不用修改八二憲法就可做到（因“法不溯及既往”），而對于商品房新業主的土地所有權證，需要先對八二憲法做出修訂。

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